共有人出售房屋的法律效力

发布时间:2019-11-17    来源:房产纠纷    浏览:

  1。推荐规则:“住在一起的家庭成员以自己的名义以其他成员的名义出售他们的房子。那些以前知道并同意这些房子的人对它们有约束力。
  2。未经授权处置共有人出售房屋的法律效力共有房屋的影响可分为两种情况:

  1。如果有证据证明共有人知道并同意将该房屋出售给他人,该房屋的销售合同当然对共有人具有约束力。见下文《最高人民法院公报》。

  2。原则上,如果没有证据证明共有人知道并同意将该房屋出售给他人,则可以确认销售合同有效,物权变动的效力尚未确定。[1]

  但是,如果买卖双方恶意串通,[2]损害其他共有人的利益,可以援引《民法总则》第154条的规定,“行为人与对方恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效”,销售合同视为无效。

  1984年第《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》号法令第55条是关于出售共有房屋的最早规定。本条明确规定,部分共有人未经其他共有人同意出售共有房屋的,出售关系无效。如果买方不知道买卖关系是否有任何影响,将根据实际情况处理。如果其他共有人非常清楚并且当时不反对,然后提出反对意见,他们应承认业务关系有效。随后,最高人民法院于1998年向河南省高级法院《关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》(1988)民塔字第56号进一步确认,如果共有人擅自处分该房屋,销售合同无效。1999年第51条《合同法》减轻了未经授权的处置。它没有直接规定销售合同无效,而是规定,如果权利持有人认可无权处分的人在订立合同后有权处分,则合同有效。2007年《物权法》号第15条规定,除法律另有规定或合同另有约定外,当事人之间不动产权利的设立、变更、转让和消灭合同自合同成立之日起生效。不办理物权登记,合同的效力不受影响。该条规定了区分债权合同和物权变动的原则。本通则作为《物权法》通则的一般规定,适用于第二篇第八章中的共有情况。未经共有人同意转让房地产的销售合同有效,但房地产权利的变更须经其他共有人同意。2012年,最高人民法院《买卖合同司法解释》第3条得到进一步澄清,规定如果一方以卖方在签订合同时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效,人民法院不予支持。因出卖人未取得所有权或者处分权,致使出卖人的标的物所有权不能转移的,人民法院应当支持买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并赔偿损失。本司法解释适用于销售合同纠纷,但不排除房屋销售纠纷。据此,《物权法》和《买卖合同司法解释》的最新规定适用于普通房屋的未授权处置规则,销售合同原则上承认有效。[3]

  ——《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民商事增补卷I》,第258页,第91

  3号意见,最高人民法院公告案

  万学权,万冰诉平等主义房屋买卖合同纠纷案(扬州市中级人民法院第二审民事判决)

  判决摘要:如果一个家庭成员以另一个家庭成员的名义以自己的名义将房屋出售给另一个人,则必须判断该行为对房屋所有人是否有效。为此,人民法院应当根据房屋产权证和钥匙是否属于房屋所有人、对价的支付、买受人实际占有房屋的期限以及相关证人的证言作出综合判决。

  扬州市江都区人民法院一审认定:

  依法订立的合同受法律保护。被告丁济源、关云于2000年收到原告万学权、万兵的购房款10万元,并将争议房屋钥匙和旧房产证交付给原告。由于原告占据了房子并对其进行了翻新和使用,三名被告没有提出任何异议。关于三名被告辩称被告迪平不知道该房屋的销售情况,证人夏袁青和邹凤翔证实,迪平在房屋销售后多次来江都时谈及该房屋的销售情况,并充分了解该房屋销售的事实和价格。在房子出售的争议之前,迪平一直和丁济源、关云住在一起。三名被告的辩护完全违反了客观事实,不符合常识。法院没有依法接受。本案中,原告根据合同交付了价款,被告也交付了房屋。双方依法建立了房屋买卖合同关系,房屋买卖协议有效。虽然双方签署的《房屋转让协议》存在一定缺陷,但不影响房屋买卖的有效性。因此,原告请求被告协助办理房屋所有权变更手续符合法律规定,法院予以支持。在转让条件争议结束后,被告拒绝履行转让义务,违背诚信,明显不合理,应承担争议的全部责任。原告要求被告承担违约赔偿金和经济损失的主张没有法律依据,法院不予支持。扬州市中级人民法院第二审裁定:

  1。关于本案房屋买卖的效力

  (1)本案房屋应由上诉人狄平、关云共同所有。本案争议的房屋是狄平与外人孙秀珍结婚期间获得的合法财产。孙秀珍于2000年农历正月初二去世。争议房屋中属于孙秀珍的份额依法由配偶狄平和女儿关云继承。关云既未明确放弃继承,也未进行财产分割,本案争议房屋归狄平和关云共同所有。

  (2)本案房屋买卖协议对上诉人狄平、关云具有约束力。

  首先,上诉人丁启元不反对与被上诉人万兵就争议房屋达成的转让协议及协议的主要条款。因此,丁启元可以被视为与作为争议房屋出卖人的万冰签订了转让协议。

  第二,上诉人关云对2000年8月22日出具的买卖10万元房屋的收据无异议,认为其配偶丁启元作为该房屋的共有人已知悉并同意该房屋的转让。

  第三,上诉人狄平与上诉人丁启元、关云住在一起,从房屋出售前一直到本案诉讼发生时。应该认识到,这三个人是共同生活的家庭成员。迪平将争议房屋的钥匙和产权证交给丁济源,事实上也交给了被上诉人。从房屋转让到提起诉讼的大约12年内,他从未对有争议的购房付款提出任何异议,这表明他事先知道并同意了购房付款。目击者夏袁青和邹凤翔就住在争执的房子旁边。他们在法庭上作证说,房子出售后,迪平去过万雪泉和万冰作为路人居住的有争议的房子,进一步证明迪平知道房子的买卖。3.上诉人提供了中国共产党镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》,证明迪平不可能单独去江都。法院认为,《证明》是对狄平参与党组织活动的一种解释,从其内容来看,不排除狄平从镇江回到江都的可能性。《证明》明显弱于两名证人的证词,证人证词的内容有遗嘱认证

  [1]《最高人民法院公报》第97条规定,共有房屋的处置应得到三分之二以上共有人或所有共有人的同意。《物权法》第38条第4款规定,未经共有人书面同意,不得转让共有房屋。

  [2]恶意串通,即双方都有损害他人利益的意图。如果配偶一方未经另一方同意,恶意勾结他人,将夫妻共同财产交给他人,则可构成《城市房地产管理法》第154条所指的行为。李瑟娥俞:《民法总则》,法律出版社,2017,第714页。

  [3]江苏省高级人民法院第一审判庭:《民法总则要义:规范释论与判解集注》,杜万华主编,最高人民法院第一民事审判庭:《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——〈商品房买卖合同司法解释〉施行十五年回顾与展望》总目70,人民法院出版社,2017年,第203页。
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