二手房买卖常见纠纷有哪些?

发布时间:2019-11-17    来源:房产纠纷    浏览:

  买房对大多数中国家庭来说是一件大事,“安居乐业”是每个人向往的生活,拥有自己的房子已经成为年轻人奋斗的首要目标。
二手房买卖常见纠纷有哪些?
  买房时,我们可以选择新房或二手房,两者各有利弊。许多人认为一个成熟的居住环境,有良好的设施和条件尽快搬进来是一个更好的选择。然而,如何用省下来的钱买自己喜欢的房子,没有争议,已经成为许多人的问题。

  所以今天,法小梅想和你谈谈二手房可能发生的纠纷,并尽量帮你避免因业主未能及时过户而引起的纠纷~

  麻烦。

  根据《物权法》的相关规定,房地产权属需进行产权登记。房地产的实际占有和使用,或者仅仅签订一份合同,并不意味着该房屋已经取得所有权。最重要的是看房地产是否真的获得了,以及房地产证是否获得了。

  在二手房交易中,人人都知道要“转让”房产,但在某些情况下,你不能马上拿到房产证,例如,原房主没有拿到房产证;

  在购买二手房时,每个人都希望购买一些已经在尽可能短的时间内建成的现有房屋,最好是去年,前年,还没有翻修过。虽然这样的房子不错,但大部分业主实际上并没有办理房产证,所以你买了之后,不能马上过户,只能签订合同,规定业主在拿到房产证后会过户。如果业主根据协议将所有权转让给你,这是完美的,但是,如果你遇到一个不好的业主,例如,如果你看着你的房价年复一年的上涨,突然不想转让所有权,这种变节行为会变成一场纠纷,最终你可能不得不通过法律渠道。如果好事变成麻烦,很少有人愿意这样做。

  好言好行:

  最好选择已经取得房产证的卖家进行二手房交易。产权是明确的,可以立即转让,以避免在大睡大觉时令人烦恼的纠纷。(PS:大胆,你可以充分信任对方,请忽略此项)

  “一房两卖之争”

  “一房两卖”是一个很好的理解词,例如,它的字面意思是:业主连续或同时以两份销售合同将同一栋房子卖给两个不同的买家。

  这个问题是二手房交易纠纷中常见的问题。这个问题看似简单,实际上却很复杂,可以分为许多不同的情况(假设房主同时把房子卖给了两个人):

  ①如果双方都没有办理过户手续:

  如果双方都没有与买方办理过户手续,那么买卖双方的关系就是债权债务关系。根据债权平等的原则,两个买方的地位是平等的,没有顺序,也就是说,卖方可以选择他们中的任何一个与他一起办理转让手续。

  ②出卖人与买受人之一办理过户手续时:

  如果前一个买受人未办理产权,后一个买受人办理产权,两个销售合同均视为有效合同;此时,无论合同的签订顺序如何,已经办理过户手续的买受人已经取得了该房屋的所有权。

  如果前一个买方已经与卖方签订了销售合同并完成了转让手续,而卖方将同一房产出售给他人,则无权处分。后一份销售合同的有效性尚未确定,需要前一个买方的确认才能确定其是否有效。如果后一合同未经批准无效,卖方应对后一买方承担赔偿责任,构成欺诈的将受到起诉。

  ③后一购买者明知出卖人已经与其他人签订了同一房地产的购买合同,仍与出卖人签订购买合同的,属于恶意串通行为,损害他人利益的,视为无效合同。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》Arti

  好言好行:

  2.购房者应尽最大努力要求在房屋交易中心登记后向出卖人支付首付款,以避免一些出卖人通过“一房两卖”的方式欺骗购房者,从而给购房者造成巨大的经济损失。“与租户之间的纠纷”二手房纠纷中经常提到的一个短语叫做“出售不能违反租约”。这是根据《中华人民共和国合同法》第229条:“如果租赁期间租赁财产的所有权发生变化,租赁合同的有效性不受影响。”。

  经营失败租赁是指出租人在租赁合同有效期内将租赁财产的所有权转让给第三方时,租赁合同对新的所有人有效。因此,即使房子已经转让给你,你要求已经出租的房客搬出去也是违法的。

  承租人对房子有优先购买权。如果承租人提出房屋优先购买权,原买卖合同可能无效,这将给购房者带来一系列纠纷。

  《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出售租赁物的,应当在出售前的合理期限内通知承租人,承租人有权在同等条件下购买租赁物。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出售租赁物未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形,承租人要求出租人承担赔偿责任的,人民法院应当予以支持。

  但是,人民法院不支持确认出租人与第三方签订的房屋买卖合同无效的请求。第二十四条有下列情形之一的,人民法院不支持承租人优先购买该房屋的主张:

  (一)该房屋共有人行使优先购买权;(2)出租人将房屋出售给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女;(3)承租人未能在出租人履行通知义务后15天内明确表示购买;(四)第三人善意购买租赁房屋,并已办理登记手续。

  善意的建议:在买卖二手房之前,购房者必须做好调查,以确保承租人的存在。如果是这样,他们应该在出售前的合理期限内通知承租人。如果对方不想买,最好要求承租人签署书面承诺放弃优先购买权。

  住房质量问题引起的纠纷

  如果所有程序都进展顺利,你最终可以搬进你的新房子,但你刚刚搬进来,发现房子里有各种质量问题。这个时候你应该做什么?

  ①如果房屋仍在保修期内,可以要求开发商处理保修索赔。卖方有义务合作。如果房子不在保修期内,你可以咨询原房主。

  ②房屋质量问题不属于保修范围,在房屋买卖前就已存在的,买受人属于责任方,应承担维修义务;

  ③如房屋质量问题严重影响住宅,造成住宅安全等问题,根据《合同法》第148条,“如标的物质量不符合质量要求,致使合同目的无法实现,买受人可拒绝接受标的物或解除合同”,并要求赔偿损失。

  请好心地这样说:

  买二手房时,你应该彻底仔细地检查房子的质量问题。如果你不明白,你可以带专业人士一起去看,在签订合同的时候,你应该注意增加关于如何解决房屋质量问题的规定,以减少质量问题引起的纠纷。

  中介费用纠纷

  如果所有程序都进展顺利,你最终可以搬进你的新房子,但你刚刚搬进来,发现房子里有各种质量问题。这个时候你应该做什么?

  答案通常是否定的;

  中介只是兴趣

  如果所有程序都进展顺利,你最终可以搬进你的新房子,但你刚刚搬进来,发现房子里有各种质量问题。这个时候你应该做什么?

  与中介签订合同时,必须明确其权利和义务,就可能的赔偿问题达成协议,并明确付款的金额和时间。最好是亲自“看房子”,检查房子的各个方面,以避免其描述与中介的实际情况有任何出入。

  善良合法:买房是件大事。在购买二手房之前,你必须了解二手房的交易过程和交易中可能出现的问题,学习该行业的专业术语,并相当清楚,以免给自己带来不必要的经济损失。
二手房买卖常见纠纷有哪些?
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