房屋租赁合同纠纷最有效的处理(租赁合同纠纷最有效的处理)

发布时间:2020-09-17    来源:业界动态    浏览:

  处理涉及疫情的租赁合同纠纷的最有效方式   

  

  一、案件简介   

  

  2018年,出租人邹与承租方集美公司签订了《房屋租赁合同》,约定集美公司租赁房屋经营酒吧,租赁期限为10年;租金先交后三个月交,每期租金在前一期最后15天内交。合同还规定,承租人拖欠租金等费用超过月租金50%的,出租人有权解除合同。   

  

  

  合同签订后,承租方开始按协议支付租金,但后来延期支付。2019年7月至10月的租金,其中一个月的租金承租人延迟支付数天,另一部分(不到一个月的租金)承租人最迟于2019年11月支付;2019年10月至2020年1月,承租人将于2020年3月支付租金。   

  

  出租人余某作为原告于2019年10月起诉被告集美公司,要求解除合同并支付拖欠租金。被告不同意解除合同,以受疫情影响为由要求减租。   

  

  此案例涉及两个焦点问题:   

  

  1.这种情况下的租赁合同可以解除吗?   

  

  

  2.疫情期间租金可以减免吗?   

  

  以上问题是涉及疫情的租赁合同纠纷中最常见、最受关注的问题。   

  

  第二,法院的意见   

  

  在判决书中,法院对上述两个问题的意见如下:   

  

  1.根据合同,如果被告未支付的租金和其他相关费用超过约定金额,原告有权终止合同。本案中,被告未能及时缴纳房租是事实,但前期房租拖延时间短,后期(2019年7月20日起)房租拖延时间长,但部分原因是双方因房屋渗漏发生纠纷,被告主观恶意不大。   

  

  在诉讼过程中,被告也纠正了自己的行为。由于该酒吧的经营受到新冠肺炎肺炎疫情的严重影响,被告要求法院酌情减免租金是合理的。   

  

  

  综上所述,法院认为,虽然被告因未按时支付租金而违约,但违约相对较轻,已得到纠正,对原告权利的影响有限。同时,被告在争议房屋上投入巨资,合同终止对其权益影响较大,不应轻易终止。   

  

  2.疫情对被告的经营和租赁财产的使用产生了很大影响。结合本案实际情况,主张减免租金一个月。   

  

  三、案例审查   

  

  1.终止合同时要小心。   

  

  本案中,承租人有延迟支付租金的违约行为,并已达到合同约定的终止条件。然而,法院认为违约不严重,不支持原告终止租赁合同的请求。   

  

  在这方面,有两点值得注意:   

  

  第一,合同中约定的终止条件要合理。合同约定的终止条件对对方过于苛刻的,可以不予支持。   

  

  二、注意法院在当前新形势下对解除合同的谨慎态度。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》指出“出租房屋用于经营,疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或经营收入大幅减少。出租人以承租人未按约定期限支付租金为由,请求解除租赁合同。承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”因此,在处理租赁合同纠纷时,也要考虑当前保护企业和就业的背景。   

  

  2.疫情属于不可抗力。是否减租,要看疫情对承租人的影响,双方合理分摊。   

  

  本案中,法院根据疫情期间酒吧停止营业的情况,减免租金一个月。这是基于疫情确实影响了租客的酒吧运营。   

  

  在某些情况下,承租人的业务不受疫情影响,因此法院不支持   

  

  2.协商不成的,双方可以请求调解组织、律师等第三方进行调解,第三方的专业能力可以为当事人提供更好的建议,更有利于纠纷的解决。   

  

  3.仍不能达成协议的,可以依法请求人民法院变更或者解除合同;或者根据仲裁协议申请仲裁。   

  

  (案件来源:宁波市江北区人民法院(2019),浙江0205民初4701,《民事判决书》。(   

  

  本文仅代表作者个人观点,仅供参考。   

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